营收净利双下滑，中新集团去地产化阵痛

文/房小业

打破了11年漫长上市僵局后，中新集团向市场交出了首份半年答卷。

报告期内，公司实现营业收入18.12亿元，同比下降49.61%；实现归属上市公司股东的净利润8.02亿元，同比下降17.99%；基本每股盈利0.54元，同比下降26.03%。

从年报数据可以看出，中新集团正承受着营收、盈利双双下滑，去地产化转型发展的阵痛。

“成长的烦恼”还在继续。

对于业绩下滑原因，中新集团称主要是房产销售项目上年已全部去化，本期房产销售收入为0。上半年完成了7个涉房股权的剥离处置，控股参股公司完成了住宅项目的集中交房；2019年房产销售实现的利润占比较高，其中7个涉房股权的剥离处置对合并净利润影响3.03亿元；控股子公司木渎置地集中交房实现的净利润对集团合并净利润影响1.73亿元；参股公司中新万科集中交房实现的净利润对集团合并净利润影响2.02亿元，三者合计6.78亿元。

在逐渐剥离房地产开发这项核心主营业务和“利润奶牛”后，市场对中新集团未来能否保证盈利提出了疑问。

对此，中新集团在上市路演和业绩说明会上回应，将进一步集聚资源聚焦园区开发运营主业，以及产业载体配套和绿色公用两翼业务，通过“一体两翼”板块联动，实现高水平产城融合的协同发展。

但这上半年的业绩空缺令投资者较为担忧。有网友直言，卖地6亿元，中报8亿元，如果不卖地可见业绩下滑得多么严重；也有网友认为这个价位的中新集团简直是捡了皮夹子，园区的房子一房难求，园区的地基本都是高溢价拍出；还有网友提出中新集团深陷发展瓶颈，突击卖地提振业绩，但难掩业绩不振现实……

实际上，无论是卖地还是处置存量地产项目，都是中新集团为上市进行的妥协。在上市《承诺函》中，中新集团承诺不再从事住宅和商业地产相关的房地产开发业务。

与大多数园区运营企业依赖房地产业务情况类似，在中新集团的收入结构中，房地产业务一直是中新集团的“支柱”。

招股书数据显示，2016至2018年，中新集团房地产开发与经营收入分别约为42.56亿元、20.73亿元、13.74亿元，占比分别为72.12%、53.17%、40.07%。截至2019年末，中新集团房地产开发业务仍占总营收超六成，其坦陈2019年营收上涨53.54%主要是当期房产销售收入增加所至。

放弃依赖房地产开发这条道路后，中新集团对园区转型业务的收入表现抱有很大期望，毕竟园区板块是最具有对抗地产周期属性的。

中新集团董事长兼总裁赵志松此前也表示，公司利润来源于持有充足的土地开发储备和开发项目，发展战略是立足园区，服务江苏，面向全国，将苏州工业园区、苏通科技产业园、宿迁及滁州项目等综合开发模式复制推广至全国。

目前中新集团仅存的与房地产相关的业务包括工业厂房、写字楼、商业物业及长租公寓等。但中新集团迈向全国的步伐较慢，产业过于集中，主营业务主要在长三角地区，募投项目也在苏州工业园区内实施，主营业务市场集中度的风险持续存在。除了自身发展上的挑战，中新集团面临的外部压力也不小，在长三角地区发展起来的园区经营主体较多，对中新集团产生一定的威慑作用。

业内人士认为，政府平台型的产业园区，因为拥有强大的政府背景，特点就是土地政策宽松，拿地拿的多，可能周边一个住宅用地就可以覆盖掉一级开发的成本。园区运营因项目开发周期长和资金沉淀多，企业面临周转难题，而房地产开发经营能让企业快速实现利润和现金流，这也是园区运营企业钟情于房地产开发的主要原因。“放手”房地产开发业务后，中新集团需要去挖掘多元结构带来多元化的盈利点。

2020年以来，中新集团也开始布局医药、IT产业链、智能制造等新兴产业。

2月参与出资了主要投资于先进技术、智能制造、供应链升级等创业企业的智能叁号基金以及主要投资于生物技术和医疗健康领域中的新药研发、诊断试剂和医疗器械等创业企业的医疗叁号基金。

6月又参与投资IT产业链基金，包括前沿 IT 技术、半导体、高端制造、智能设备新形态、软件及服务等，认缴出资不超过2亿元且占比不超过20%。

显然，中新集团也在努力寻找放弃房地产开发业务还能有钱赚的路径。面对前有强敌后有追兵的局面，“去地产化”后的中新集团带给外界的不是冰冷的数据，应是“先产后城”和“先城后产”的思考。

内容来源：中国房地产报