首批公募REITs限售份额将解禁，提前退出或难享受分红，扩募投资价值可期

近期，首批公募9只REITs相继发布限售份额解禁公告，参与战略配售的机构投资人所持场内份额将在6月21日限售期满，富国首创水务REIT、东吴苏园产业REIT、博时蛇口产园REIT亦有公布场外份额解禁。

据悉，红土盐田REIT、华安张江REIT、中金普洛斯REIT解禁后，可流通份额将占到基金全部份额的80%。但业内人士指出，有类固收配置需求的机构或不会因此而选择离场，不仅如此，在实施分红前退出则无法享受期间产生的分红收益。

流通份额最高80%，多为场内份额解禁

去年6月21日，沪深交易所首批9只公募REITs上市。近期，首批REITs均已公布限售份额解禁的提示性公告。

平安广州广河REIT在5月24日发布公告，根据限售期约定，包括中国平安人寿保险股份有限公司、东兴证券等23家机构在内的多项资管计划、理财产品及信托投资计划即将满足12月限售约定，相关投资方系战略配售限售类型，6月21日将满足解除限售条件。

与之类似，首批9只公募REITs在最近一个月内均发布类似公告，提示解除限售条件的持有方详情。总体来看，相关持有方均是REITs未上市前获配的机构投资人，且多数仅为场内份额解禁，部分REITs因存在场外份额限售也同期公布了相关解禁信息，包括富国首创水务REIT、东吴苏园产业REIT、博时蛇口产园REIT。

随着场内限售份额的解禁，相关REIT的流通份额占比进一步提升。统计显示，部分REITs解禁后，流通份额最高可达基金总份额的80%。中金普洛斯REIT、华安张江REIT、红土盐田REIT相关战略配售份额解禁后，可流通份额合计将占到基金总份额的80%；浙商沪杭甬REIT解禁后流通份额占比最低，为41.05%。

由于部分REITs不存在场外份额限售的情形，因此本次限售解禁份额多系场内份额持有方。有公募界人士在5月30日同《每日经济新闻》记者交流时表示，场外份额在符合相关办理条件的前提下通过跨系统转托管至场内后即可上市流通，也可通过基金通平台办理场外份额交易服务（仅限卖出）。

“转到场内要通过证券账户完成，券商会根据转换要求做一个关联，即持有人场内和场外账户的关联，然后去到认购机构办理转托管业务，就可以到二级市场交易。”该公募界人士说道。

从首批公募REITs在二级市场的收益率来看，虽然首尾差距较大，但总体上保持正收益。Wind统计显示，截至2022年5月27日，二级市场价格平均已涨近15%，富国首创水务REIT区间涨幅超过40%，平安广州广河REIT同期涨0.52%。

持有人提前退出或无法享受分红收益

此外，公募REITs的收益来源不仅在于权益，也在于分红收益的积累。以首批9只REITs来看，成立以来的分红次数不同，有的仅完成一次分红，有的则已经完成两次。

“持有人在分红之前卖出的话是不能享受分红的。”前述公募界人士坦言，分红及权益收益可以叠加，但未实施分红前退出则不能在后期实施分红的时候要求追加。记者也在披露的公告中发现，有的REIT今年暂未实施分红，但机构给出的2022年度净现金流分派率预测值近9%。

浙商沪杭甬高速REIT在5月23日公布的限售解禁提示公告中列示，倘根据5月20日收盘价9.719元/份在二级市场买入该基金，根据测算，2022年度净现金流分派率预测值将在8.89%。Wind统计显示，浙商沪杭甬高速REIT在2021年度有一次分红记录，2022年暂无分红。

此外，其他REITs也均给出首发买入及近期买入两种类型的分红测算值，2022年度净现金流分派率预测值多在5%上下。都已完成至少一次分红，首批9只REITs未在今年实施分红的仅浙商沪杭甬高速REIT。

不过，在业内人士看来，公募REITs类似固收产品，而投资者也对公募REITs的回报水平早有准备，所以解禁后只要没有退出的要求，投资者就不会轻易减持。

有投资界人士在5月30日同《每日经济新闻》记者交流时表示，风险收益偏好决定了并不是所有资金都追求高风险高收益，也有低收益但低风险的需要。“有些资金就是会选择固收类投资方向。”

事实上，企业借助旗下REITs平台，是可以实现“投资建设-运营-退出-再投资”的良性循环，亦对企业回笼资金、降低负债率，助力业务规模的持续扩张均有益处，所以未来REITs实施扩募也为投资人提供了更多估值想象空间。

不过，公募REITs目前对于基础资产的要求、特别是盈利稳定性要求较高，前述投资人表示，如果没有加入更多高标准的基础资产，REITs也就没有扩募的基础。